一般纳税人房地产分期扣除政策分析和会计处理，最近许多朋友关注这个问题，以下职称评审网络为您整理相关内容，让我们看看。
一般纳税人分期抵扣房地产的政策分析和会计处理
一、政策分析
政策依据:《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕〕36号)、《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)、《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣的公告》(国家税务总局公告2015年第59号)、《国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点后增值税申报的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)。
(一)应分期扣除哪些房地产？
纳税人在2016年5月1日以后取得并按会计制度固定资产计算的房地产，以及2016年5月1日以后发生的房地产在建项目，可按规定分期扣除进项税。
1、取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
2.在建房地产项目中发生的新建房地产。
3.在建房地产项目中发生的改建、扩建、修复、装修房地产，增加房地产原值超过50%适用房地产分期扣除办法；未达到50%可一次性扣除。
以上包括购买并用于相应房地产在建项目的货物、设计服务和建筑服务。购买货物是指构成房地产实体的材料和设备，包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能建筑设备及配套设施。
4、原来按照规定不得抵扣，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的不动产（以下简称改变用途不动产）。
此外，房地产开发企业开发的房地产项目、融资租赁的房地产、临时建筑、构筑物不适用房地产分期扣除的规定，可以一次性扣除。
因此，符合扣除条件的房地产，以清单形式列出适用的房地产分期扣除办法：列入范围的，按照分期扣除办法执行；未列入范围的，可以按照现行规定一次性扣除。
(二)哪些房地产不能抵扣？
1.购买不动产专门用于简单的计税方法、免征增值税、集体福利或个人消费。
2.非正常损失的房地产，以及购买货物、设计服务和建筑服务。
3.非正常损失的房地产在建工程消耗的购买货物、设计服务和建筑服务。
（三）不动产抵扣需要把握的时间界限
房地产抵扣政策自2016年5月1日营改增实施之日起实施。因此，纳税人需要把握三个时间点：
1.营改增实施之日是分界点。2016年5月1日前登记选择一般纳税人资格的，2016年5月1日前取得的房地产或在建房地产项目的进项税不予扣除。2016年5月1日后颁发的合法有效的增值税扣税凭证，方可按规定扣除。
2、注册和选择一般纳税人资格的日期是边界点。2016年5月1日后注册并选择为一般纳税人资格的，注册确认资格前取得的增值税扣除凭证不得扣除进项税额。但下列特殊情况除外：纳税人从税务登记到识别或注册为一般纳税人，未取得生产经营收入，未按销售和征收率计算应纳税额申报缴纳增值税，在此期间取得的增值税扣除凭证可以在识别或注册为一般纳税人后扣除进项税额。
3、改变房地产使用的下个月是边界点。纳税人不得按照规定扣除进项税的房地产，使用变更允许扣除进项税的，应当在改变使用的下个月计算分期扣除进项税。
(四)规定抵扣方式
纳税人取得适用房地产分期扣除办法的进项税额，按规定从销项税额中扣除2年：第一年扣除比例为60%，并从取得扣税凭证的当期销项税额中扣除；第二年扣除比例为40%，为扣除进项税额，从取得扣税凭证当月起第13个月从销项税额中扣除。但下列情形分别按规定处理：
1.对于改变用途的房地产，60%改变用途的部分次月扣除，40%部分在改变用途的次月起第13个月抵扣，而不是以改变用途的当月起算。
2.购买时已全额抵扣的货物和服务，转为房地产在建项目的，已抵扣40元％部分应在转用当月转出进项税，计入待抵扣进项税，并在转用当月起第13个月抵扣。
(五)申报注意事项
1.房地产在建工程取得的抵扣凭证，应当在规定期限内认证或者检查确认抵扣的当期分期抵扣。
2.2年扣除的实质是2次申报扣除。
3、纳税人分期扣除时，应填写增值税纳税申报表附件材料（主要包括附件材料（2）、（5）和本次扣除税结构明细表）。进项税按规定实际扣除时，转入当期进项税，无需办理其他手续。
二、会计核算
纳税人应当在应纳税额科目下设立待抵扣进项税额明细科目，分期抵扣房地产40元%专门核算部分。
纳税人应当分别核算不同房地产和房地产在建项目的进项税额，并建立房地产和房地产在建项目台账备查。
纳税人取得增值税抵扣凭证并通过认证或检查确认后，分期抵扣40%部分进项税额转入应纳税--扣除进项税额后，借记应纳税--抵扣进项税科目核算，贷记应纳税--应缴增值税(转出进项税)。当月起第13个月可扣除时，借记应缴税款--应缴增值税(进项税)科目，贷记应缴税----进项税额等待抵扣。
一般纳税人房地产分期扣除案例分析
案例1：A公司是一般增值税纳税人，是一家高新技术生产企业。2016年6月，由于业务发展的需要，购买了一个隔墙的工厂，总价110万元，当月取得增值税专用发票（注明销售额1000万元，税额110万元），并通过认证。A公司购买厂房的会计处理如下：
1.2016年6月，购买时间
借款:固定资产--厂房 1000万元
应交税金--应缴增值税(进项税) 110万元
贷款：银行存款 1110万元
2、40%进项税额部分转入扣除进项税额
借:应纳税--扣除进项税 44万元
贷款:应交税--应缴增值税(转出进项税) 44万元
3、2017年6月，40%扣除进项税额时
借:应纳税--应缴增值税(进项税) 44万元
贷款:应交税--扣除进项税 44万元
案例2：接上例，A公司于2016年7月开始重建原员工食堂，9月竣工并交付使用。整个重建项目增值税专用发票注明的税额为10万元。由于集体福利，未扣除进项税，全部计入固定资产原值。2016年12月，由于生产需要，房地产转入生产车间。当月折旧后，房地产反映原账面价值240万元，净值120万元。房地产分期扣除进项税处理如下：
1.2017年1月计算房地产可抵扣进项税如下:
进项税额可抵扣＝注明或计算增值税扣税凭证的进项税额×房地产净值率＝10×（120÷240）×100％＝5万元
2、房地产分期扣除进项税的会计处理如下：
（1）2017年1月，对改变用途的不动产可抵扣进项税额60％部分扣除，40％部分转入待抵扣进项税
借款:固定资产--车间 115万元
应交税金--应缴增值税(进项税) 3万元
借:应纳税--扣除进项税 2万元
贷款:固定资产--职工食堂 120万元
（2）2018年2月，40％扣除进项税额时
借:应纳税--应缴增值税(进项税) 2万元
贷款:应交税--扣除进项税 2万元
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