根据土地取得方式的变化，财务人员经常会遇到这样的问题。以下是职称评审网整理的相关内容。让我们看看。
由于房地产开发企业开发项目跨度长，企业取得土地使用权的原因特殊，部分企业对开发项目的土地成本信息重视不够，导致后期清算无法提供或完整提供信息，涉税风险较大。
土地成本是计算土地增值税的重要组成部分，也是决定开发项目税收负担的主要因素。在土地增值税清算审计中，税务机关主要审查房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额的真实性、合理性和票据的合规性。审计判断的原则主要取决于取得的土地是否属于清算项目，是否应取得但未取得合法有效凭证，支付是否真实。
例如：A2007年，工业企业接受B企业投资10亩工业土地使用权，双方确认投资价值1500万元。2010年，B企业通过股权转让将其所有股权转让给A企业。2012年，A企业将这10亩工业用地改为商品房开发用地，并向国土资源部门缴纳土地出让金800万元。2013年，A2015年3月，企业开发建设普通标准住宅楼，符合清算条件，经税务机关通知清算。8月，A企业向税务机关提交清算报告及相关资料，确认土地成本2340万元，清算项目增值率18元.7%，因符合当地规定的普通住宅标准而申请免征土地增值税。
主管税务机关应当审查A企业提供的合法有效的土地成本凭证，确定清算项目的土地成本为840万元（含契税），B由于没有合法有效的凭证，企业取得土地使用权的成本不能扣除，项目增值率为22.3%。因此，本项目不符合普通住宅免税条件，应缴纳1300多万元的土地增值税。
企业对审计结果提出异议，认为土地是通过投资获得的，投资成本1500万元经双方确认，有投资合同作为凭证，应计算当时取得土地使用权的成本，如果按投资企业的历史成本清算，原投资企业已取消，现在不能再获得。
A税务机关无法认可企业意见。
那么，如何确认土地增值税清算管理中涉及的土地成本呢？开发企业应提供哪些合法有效的凭证？如何在清算初期完全收集企业？根据日常清算管理经验，应根据土地使用权的不同情况进行处理：
通过招、拍、挂取得土地
出让方为政府授权的国土资源管理部门，由国土资源管理部门与开发企业签订土地出让合同或协议，收取土地使用权出让金、开具规定的收款收据，其房地产开发企业的土地成本资料清楚明确，收集简便，税务机关在清算审核时，开发企业需提供土地使用权出让合同或协议、土地使用权证复印件、国土资源管理部门开具的收款收据、契税完税票据、款项支付凭证即可确认土地成本。
非房地产企业重组取得土地
这种方法包括整体重组、合并、分立、投资等。根据《财政部、国家税务总局关于企业重组土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕〕5)规定，企业重组后转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，明确按照国家统一规定缴纳的重组前取得国有土地使用权支付的相关费用，作为企业土地使用权支付金额扣除。
由于非房地产企业重组涉及房地产转让，营业税和土地增值税暂时不征收。同时，在重组、投资中，企业将涉及资产价值评估和会计历史价值的变化，在上述业务中，由于房地产会计历史价值的变化涉及后期土地增值税的计算，如果扣除没有发票等法律有效凭证支持，则企业开发或直接转让房地产，在土地增值税清算中，重组合同或协议、评估报告不能作为土地增值税扣除项目的法律有效依据。因此，根据财税2015〕5据5号文件的征管要求，企业在重组时，必须充分收集并妥善保存原土地使用权取得人的历史资料，即原土地使用权取得人的土地使用权证、国土资源部门的收据、契税完税票据、款项支付凭证复印件，并加盖原土地使用权人印章，便于后期清算作为合法有效的扣除凭证提供。否则，税务机关很难扣除土地成本。
以评估价值作为扣除取得土地使用权支付金额的例外情况。根据财税2015〕5号文件规定，企业在重组过程中经省级以上土地管理部门批准，国家以国有土地使用权投资，然后转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税，以省级以上土地管理部门批准的评估价格，作为企业土地使用权支付金额扣除。企业在办理纳税申报时，应当提供省级以上土地管理部门的批准文件和批准的评价价格，不得扣除。
房地产企业重组取得土地
根据财税〔2015〕第五号文件规定，房地产企业施整体重组、合并、分立、投资方式时，土地使用权和房地产转让暂不征收土地增值税。但是，地方税务机关对是否应当取得或者开具发票有不同的处理方法。因此，当房地产企业因重组而接受土地使用权时，应当加强与当地主管税务机关的联系和咨询。要求必须取得发票的，必须按照规定取得发票；不需要取得发票的，应当完全收集相关重组合同协议、原土地使用权证书、原土地使用权人的土地增值税纳税申报表、税务支付书复印件，作为后期土地增值税清算的合法有效扣除证明。
房地产开发采用原自有土地变性
部分老企业取得国家划拨土地或者取得工商用地从事生产经营多年后，由于城市规划调整或者企业经营转向，原经营用地变性为商品房开发用地后，必须收集原土地使用权支付的原始凭证和后期变性支付的土地出让金、契税凭证及相关土地合同协议，便于后期清算作为法律有效的扣除凭证。
